Serie de Tuercas y tornillos de préstamos: Razón de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)

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Las empresas que buscan préstamos para bienes raíces y otros activos a largo plazo deben estar familiarizadas con la forma de calcular el índice de cobertura del servicio de su deuda (dscr), que es un indicador de referencia financiero esencial que los prestamistas utilizan para determinar la capacidad de un prestatario para pagar un préstamo.

Es valioso para los dueños de negocios entender varios puntos de referencia financieros que los prestamistas utilizan al evaluar el riesgo de otorgar un préstamo a su negocio. Hay muchas razones que los prestamistas evalúan, pero cuando se trata de comprar bienes raíces y activos a largo plazo, el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) es quizás el más crítico.

DSCR es la relación de deuda que actualmente tiene su empresa y la tendrá cuando se haga el préstamo propuesto a los ingresos operativos netos (NOI) de su negocio. Es una relación que normalmente se mide y proyecta anualmente. Es una medida efectiva de la capacidad de su empresa para pagar el préstamo propuesto.

Antes de poder calcular el DSCR, primero debe calcular el NOI.

La primera parte de la comprensión de NOI es que es el ingreso de la compañía total una vez que se ha realizado el préstamo propuesto menos los gastos operativos que la empresa tiene actualmente menos los gastos operativos propuestos. Aquí hay un ejemplo de cálculo NOI:



Ingresos brutos



Ingreso actual


$1,000,000.


Ingresos adicionales después del préstamo


$500,000.


Provisión para contingencias (5%)


(75,000)


Ingreso bruto proyectado


$1,425,000.




Los gastos de explotación1,2



Costo de los bienes vendidos


$926,250.


Ventas, General y Administrativo.


$285,000.


Gastos totales de operación


$,1211,250.


Ingreso Neto Operativo (NOI)


$213,750.


1 Las categorías de gastos operativos se han simplificado para facilitar su comprensión.
2 Los gastos por intereses no están incluidos en los cálculos de NOI.

Una vez que haya calculado su NOI, es necesario calcular sus montos actuales y propuestos para el reembolso del préstamo (servicio de la deuda).



Préstamo actual



Saldo del préstamo (quedan 26 meses)


$66,170.


Mensualidad


$2,545.


Total de pagos anuales


$30,540.




Préstamo Propuesto (10 años, 120 meses)



Monto del préstamo


$925,500.


Tasa de interés: 8.25%



Mensualidad


$11,351.50.


Total de pagos anuales


$136,218.




Total de todos los reembolsos de préstamos


$166,758.


Aquí está el cálculo de DSCR: NOI / Servicio de la deuda anual = DSCR

En nuestro ejemplo, el cálculo se ve así: 213,750 / 166,758 = 1.28

Un DSCR de 1.0 significa que la empresa tiene exactamente la misma cantidad de dinero para el servicio de la deuda anual que tomará. A veces esto se llama "equilibrio".

En el clima actual, los prestamistas están buscando un DSCR de al menos 1.25 o más. En mi ejemplo anterior, el préstamo hace "servicio de la deuda" pero está en el extremo más bajo de la aceptabilidad. Algunos prestamistas considerarán otorgar un préstamo cuando el DSCR sea inferior a 1.25, pero debe haber circunstancias atenuantes sólidas, como garantes personales muy fuertes u otros datos sobre el negocio y el préstamo que mitigan el bajo DSCR.


Sam Thacker es un socio de Business Finance Solutions con sede en Austin Texas.

Puede ponerse en contacto con Sam directamente en: [email protected]

O síguelo en Twitter: SMBfinance

EXTRA: Si tiene preguntas para Sam sobre la financiación comercial, el mercado crediticio y problemas similares, envíe un correo electrónico. Sus preguntas serán grabadas y Sam responderá a las mejores en su. Pregunte al experto show de podcast

Es valioso para los dueños de negocios entender varios puntos de referencia financieros que los prestamistas utilizan al evaluar el riesgo de otorgar un préstamo a su negocio. Hay muchas razones que los prestamistas evalúan, pero cuando se trata de comprar bienes raíces y activos a largo plazo, el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) es quizás el más crítico.

DSCR es la relación de deuda que actualmente tiene su empresa y la tendrá cuando se haga el préstamo propuesto a los ingresos operativos netos (NOI) de su negocio. Es una relación que normalmente se mide y proyecta anualmente. Es una medida efectiva de la capacidad de su empresa para pagar el préstamo propuesto.

Antes de poder calcular el DSCR, primero debe calcular el NOI.

La primera parte de la comprensión de NOI es que es el ingreso de la compañía total una vez que se ha realizado el préstamo propuesto menos los gastos operativos que la empresa tiene actualmente menos los gastos operativos propuestos. Aquí hay un ejemplo de cálculo NOI:





































Ingresos brutos



Ingreso actual


$1,000,000.


Ingresos adicionales después del préstamo


$500,000.


Provisión para contingencias (5%)


(75,000)


Ingreso bruto proyectado


$1,425,000.




Los gastos de explotación1,2



Costo de los bienes vendidos


$926,250.


Ventas, General y Administrativo.


$285,000.


Gastos totales de operación


$,1211,250.


Ingreso Neto Operativo (NOI)


$213,750.


1 Las categorías de gastos operativos se han simplificado para facilitar su comprensión.
2 Los gastos por intereses no están incluidos en los cálculos de NOI.

Una vez que haya calculado su NOI, es necesario calcular sus montos actuales y propuestos para el reembolso del préstamo (servicio de la deuda).








































Préstamo actual



Saldo del préstamo (quedan 26 meses)


$66,170.


Mensualidad


$2,545.


Total de pagos anuales


$30,540.




Préstamo Propuesto (10 años, 120 meses)



Monto del préstamo


$925,500.


Tasa de interés: 8.25%



Mensualidad


$11,351.50.


Total de pagos anuales


$136,218.




Total de todos los reembolsos de préstamos


$166,758.


Aquí está el cálculo de DSCR: NOI / Servicio de la deuda anual = DSCR

En nuestro ejemplo, el cálculo se ve así: 213,750 / 166,758 = 1.28

Un DSCR de 1.0 significa que la empresa tiene exactamente la misma cantidad de dinero para el servicio de la deuda anual que tomará. A veces esto se llama "equilibrio".

En el clima actual, los prestamistas están buscando un DSCR de al menos 1.25 o más. En mi ejemplo anterior, el préstamo hace "servicio de la deuda" pero está en el extremo más bajo de la aceptabilidad. Algunos prestamistas considerarán otorgar un préstamo cuando el DSCR sea inferior a 1.25, pero debe haber circunstancias atenuantes sólidas, como garantes personales muy fuertes u otros datos sobre el negocio y el préstamo que mitigan el bajo DSCR.

Sam Thacker es un socio en Austin Texas. Soluciones de Finanzas Empresariales.

Puede contactar a Sam directamente en: [email protected]

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